Jak bezpiecznie kupić własne M

Kto choć raz kupował mieszkanie, ten wie, że to stresujące zajęcie. Najpierw trzeba lokal znaleźć, a potem zrobić wszystko, by nie kupić go z długiem, babcią z prawem dożywocia lub agencją towarzyską za ścianą.

Rynek wtórny

Z pośrednikiem czy bez?

Jeśli nie masz czasu sam szukać odpowiedniego lokum, możesz wynająć pośrednika. Agencja nieruchomości to nie biuro adresów. Pośrednik powinien nie tylko udostępnić ci adres mieszkania, ale także towarzyszyć, gdy pójdziesz je oglądać. Powinien też znać odpowiedź na każde nurtujące cię pytanie albo wiedzieć, gdzie jej szukać.

Zanim podpiszesz umowę pośrednictwa, uważnie ją przeczytaj. Niczego nie podpisuj na schodach, masce samochodu czy w biegu. Upewnij się, z kim rozmawiasz. Nie zawsze jest to pośrednik. Bardzo często tzw. owca, czyli osoba wykonująca czynności asystenckie. Powinieneś poznać nazwisko i numer licencji zawodowej pośrednika, który bierze odpowiedzialność za wszystko, co robi "owca". Pamiętaj, że bez twojej zgody ten sam agent nie może reprezentować obu stron transakcji.

Większość agencji bierze prowizję od obu stron transakcji. Ale są już takie, które przyjmują oferty na wyłączność, reprezentują sprzedającego i tylko od niego biorą wynagrodzenie. Takie oferty znajdziesz na stronie www.mls.com.pl.

Warto wiedzieć, że prowizja pośrednika podlega negocjacjom. Trzeba się targować.

Koniecznie zażądaj od pośrednika faktury za wykonaną usługę. Bez niej nie będziesz mógł pociągnąć agenta do odpowiedzialności zawodowej, gdy coś spartaczy.

Uwaga na wyłudzaczy! Na rynku pośrednictwa działają nieuczciwi agenci, którzy wyłudzają zapłatę, podczepiając się pod transakcję. Taka historia przydarzyła się pani Beacie.

Kobieta szukała małego mieszkania na jednym z warszawskich osiedli. Rozwiesiła ogłoszenia na przystankach, drzewach, słupach, wrzuciła ulotki do skrzynek pocztowych. Zastrzegła, że chce kupić bezpośrednio. Już następnego dnia zadzwonił pośrednik. Powiedział, że ma dla niej mieszkanie. Pani Beata trochę się zżymała (miało być bezpośrednio), ale w końcu zgodziła się na oglądanie. Kawalerka okazała się strzałem w dziesiątkę. Pośrednik miał przy sobie komplet dokumentów i ku radości pani Beaty oświadczył, że jego wynagrodzenie w całości pokrywa sprzedający. Pośrednikowi towarzyszyła kobieta. Przez całą wizytę nie odezwała się jednak ani słowem, więc pani Beata nie zaprzątała sobie nią głowy.

Trzy dni później pani Beata zawitała do biura pośrednika, by podpisać przedwstępną umowę sprzedaży. Wśród wielu dokumentów, które podsunięto jej do podpisu, była także umowa pośrednictwa z agencją, której nazwę pierwszy raz widziała. W paragrafie wynagrodzenie pośrednika widniała kwota 6 tys. zł. W ferworze podpisała i ten dokument.

Gdy dwa tygodnie później stawiła się u notariusza, oprócz sprzedającego i jego agenta zobaczyła kobietę, którą pamiętała z oględzin kawalerki. Kobieta wręczyła jej wizytówkę z nazwą agencji i numerem konta, na które pani Beata powinna przelać prowizję. - Za co? - zdziwiła się pani Beata. - Sama szukałam mieszkania, sama załatwiałam wszystkie formalności, tajemnicza pani nie kiwnęła palcem w mojej sprawie.

Sąd, do którego agencja skierowała pozew o zapłatę, był innego zdania. Nakazał zapłacić prowizję. - Trzeba czytać, co się podpisuje - pouczył panią Beatę sędzia.

Uwaga! Niektóre agencje wprowadziły nową usługę: klient sam znajduje sobie mieszkanie, a do biura nieruchomości przychodzi jedynie po pomoc w sprawdzeniu dokumentów i radę, jak załatwić wszystkie formalności. Koszt - kilkaset złotych.

Nasza rada: jeśli już wynająłeś pośrednika, to się go słuchaj. On ma za sobą dziesiątki, jeśli nie setki transakcji, a ty jesteś debiutantem. Agent jest profesjonalistą, nie kieruje się emocjami. Jeśli sprzedający będzie się upierał, że nie opuści ceny ani o złotówkę, bo "za pół darmo nie odda", będzie umiał wskazać powody, dla których bez obniżki się nie obędzie.

Negocjuj cenę

W czasach hossy na rynku nieruchomości najważniejsza była lokalizacja. W kryzysie przede wszystkim liczy się cena. Skąd wiedzieć, czy ta, której żąda sprzedający, nie jest z kosmosu?

Przekonaj się, składając własną ofertę. Niech będzie o 20-30 proc. niższa od ofertowej. Jeśli sprzedający usiądzie do negocjacji, znaczy, że celowo zawyżył cenę, by mieć z czego schodzić.

Uwaga! Zbyt niska cena może się wydać podejrzana fiskusowi. Urzędy skarbowe mają swoje tabele, według których naliczają 2-procentowy podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Jeśli kwota, którą zapłaciłeś, wyda się fiskusowi za niska, może cię wezwać (razem ze sprzedającym, bo przed fiskusem odpowiadacie solidarnie) i poprosić o wyjaśnienia. Skąd urzędnicy znają ceny nieruchomości? Mają specjalny program komputerowy, który przetwarza dane z aktów notarialnych i na ich podstawie wylicza średnią wartość.

Jak przekonać urząd, że cena transakcyjna jest prawdziwa, a nie zaniżona? Najlepiej wpisać do aktu notarialnego, że mieszkanie wymaga remontu i zaopatrzyć się w odpowiednią dokumentację zdjęciową.

Uwaga, pułapki! O bezczelnych kantach w handlu nieruchomościami słychać coraz rzadziej. Ludzie stali się ostrożni i podejrzliwi, zanim wyłożą pieniądze na stół, sprawdzą wszystko dwa razy.